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申請條件
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● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。
● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。
● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。
● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。
● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件
● 身分證正本，印鑑證明。
● 土地，建物所有權狀（正本）。
"以房養老政策是為瞭延續土地的價值，防止土地脫離市場，方向是挺好的。但產權時限等關鍵問題沒有解決，大面積推廣時機還未成熟。"於傑認為。
"我咨詢瞭有關保險公司，如果真要以房養老，一旦本人去世，金融機構獲得房屋的產權，進行銷售、出租或者拍賣，所得資金用來償還貸款本息，享有房產的升值部分。"李先生告訴南都記者，這樣一來，若房價出現大幅上漲，本可享受的收益就全落在金融機構手裡瞭。
中國房地產開發集團理事長孟曉蘇根據國外標準的"抵押式以房養老"計算得出，如果老人以評估價值200萬元的房屋參保，每月大約可得到1萬元。
南都記者從多傢銀行網點瞭解到，目前不少銀行、保險等金融機構還沒有積極參與"以房養老"的產品設計，主要擔心政策制度和市場規范都不完善。
廣州盈瀚投資總經理助理於傑接受南都記者采訪表示，還需要註意的是，如果房價下跌，保險機構也將自行承擔風險。這方面，針對風險的再保險產品設計還遠遠不夠，打消瞭一些銀行和保險機構的積極性。
參與門檻頗高五股區房屋二胎
房產增值收益如何分成？
內容來自sina新聞
養老無小事 房子能否解憂？
利率、房價波動是主要風險
據浙江大學經濟學院教授柴效武介紹，美國有一種通行做法，發放貸款的機構與住戶共同享有住房未來增值的收益，並要求住戶至少保留住房資產的25%-30%，作為償還貸款的保證，這樣雖然減少瞭可抵押貸款額度，但有利於住房繼承者對住房增值部分的收益。
市民、機構均有顧慮
雖然支持者認為以房養老，使得老人的住房資產發揮瞭居住和融資的雙重功能，但除瞭前面計算的借貸金額不對等、看不出實際的優惠之外，產權歸屬、升值收益等也是市民集中關心的問題。
上述李先生也認為，照其從業內人士處瞭解到的以房養老產品設計來看，還是門檻頗高。有想法參與設計的銀行傾向於選擇擁有兩套或以上房產的人群，年齡也必須達到一定"高度"，不能太年輕。這跟國外的產品設計都存在很大差異。
以 蘇格蘭銀行發行的一款反抵押貸款為例，貸款利率為0，但銀行有房產升值部分75%的索取權。如果房產價值在貸款期限結束，進行清算時房產價值比原先升高瞭 10萬，那麼有7.5萬歸蘇格蘭銀行所有，2.5萬歸申請貸款人擁有。如果房產價值在清算時比原先貶值瞭10萬元，借款人無需支付貶值的部分。
張 宏偉向南都記者舉例一個比較常見的模型，一套房產產權70年，已經用瞭30年，還有40年，按市場的價格來估值是100萬元，在此基礎上再通過保險公司或 者銀行估值的60%給予養老金的返還。在十年的限期內，每個月就是返還5000元的養老金作為支付日常的養老費用。
"這個時間的設定也是有問題的，以十年為期限，也就是說雖然給你養老，但沒達到養老善終的目的。而且，現有住宅房屋產權70年，產權未到期或到期後如何處置依然存在政策盲點。"他表示，現階段"以房養老"與養老相關產業發展滯後矛盾突出。
國慶將至，即將迎來傢人團聚的6旬老人李先生有點忙。9月13日瞭解到國務院公佈《關於加快發展養老服務業的若幹意見》，明確提出開展"老年人住房 反向抵押養老保險"試點，李先生就在盤算自己的兩套住房，可將其中一套用於"以房養老"。但其從業內人士瞭解到的以房養老產品設計來看，門檻頗高。
根據現行的試點方案設計，保險公司隻對房屋的價值進行擔保，銀行等金融機構根據房屋的價值每月按時支付養老金，而養老機構則根據銀行等金融機構提供的養老金的標準，對老人在有房屋有資金來源的情況下在一定范圍內盡養老的義務。
記者從業內獲悉，一旦利率波動或房價在未來出現大幅波動，發行"以房養老"產品的金融機構將面臨很大壓力。另外到期後房屋如何處置，均由發行方如銀行等來承擔。
在樓市政策不明朗之際，未來房價走向存在很大風險。一旦類似鄂爾多斯、溫州房價泡沫破滅事件蔓延，推出"以房養老"產品的機構風險極大。
中原地產分析，一線城市房價看漲的趨勢比較明顯，但不少三四線城市現"鬼城"隱憂，樓市存在不確定的漲漲跌跌。這將對保險精算造成"大麻煩"。
"對 於金融機構而言，其風險在於房屋價值升跌的變化。如果日後房價有明顯降低或者大跌的話，金融機構變賣房子的收益就會很少，或者虧本。"格林律師事務所合夥 人律師李前斌接受南都記者采訪表示，而對於老人自己來說，"以房養老"這是對我們國傢傳統觀念的一個挑戰。房屋抵押出去以後，老人有可能會面臨受到兒女的 冷遇或兒女不盡養老義務的情況。
[他山之石]
上海銀行與建信人壽保險明確表示合作研究"老年人住房反向抵押養老保險"的業務，目前已在探討中。另外中信銀行也曾試點推出有關產品，對房產估值的六成進行抵押，每月利息大概是基準利率略微上浮。"以房養老"離我們越來越近。
與之形成鮮明對比的是，如果辦理10年期100萬元的按揭貸款購房，按照當前基準利率6.55%，采用月均還款較少的等額本息法，每月月供大約1.138萬元。
正 因如此，不少機構在談及"以房養老"的設計理念時認為，必須對投資群體設置一定門檻。據同策咨詢研究總監張宏偉向南都記者介紹，目前行業比較傾向的門檻包 括，如本人須年滿55歲，累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%，且每月實際支付養老金額不超過2萬元，貸款期限最長不超過10年等。
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新聞來源http://fs.hou岡山區二胎代償se.sina.com.cn/news/2013-09-26/08543597724.shtml
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